Investir dans l'immobilier
Pour faciliter l’activité internationale des groupes ou des particuliers souhaitant investir en République tchèque nous vous offrons une large gamme d'activités couvrant l'essentiel des besoins juridiques, comptables et fiscal pour tous ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier en République tchèque.
Information
2 Quel est le prix d'un appartement standard à Prague par exemple ?
3 Quelles sont les localités les plus chères en matière d'immobilier, en République tchèque ?
4 Comment acheter un bien immobilier ?
Après plusieurs années de spéculation, le marché immobilier tchèque s'est stabilisé depuis l'année 2000. Le coût de l'accès à la propriété reste encore inférieur à la plupart des capitales européennes et il est attendu que les prix montent encore. Le marché est essentiellement tiré par les étrangers, pour qui l'achat constitue un investissement rentabilisé en une dizaine d'années. A l'achat, les conditions sont pourtant drastiques pour les étrangers, qui doivent soit constituer une société, soit épouser une personne de nationalité Tchèque. Il est prévu que cette limitation dure pendant trois ans, après que la République tchèque a intégré l'Union européenne.
La libre circulation des capitaux en tant que liberté fondamentale inscrite dans les traités signifie bien plus qu'un simple échange de monnaie. La libre circulation des capitaux comprend, entre autres, le droit pour les citoyens et les entreprises d'acquérir des actions de sociétés installées dans un autre État membre ou bien d'acquérir des biens immobiliers tels qu'une résidence de vacances ou d'habitation. Alors qu'elle s'applique à tous les États membres de l'Union, lors de l'adhésion des nouveaux États, des périodes transitoires et quelques exceptions ont été négociées sur la libre circulation des capitaux. Ceci concerne dans une mesure très limitée l'acquisition des biens immobiliers ou terres agricoles et de forêt dans des États spécifiques. Il est à souligner que la libre circulation des capitaux entre les États membres reste entièrement assurée.
ACTES
Traité d'adhésion de la République tchèque, de l'Estonie, de Chypre, de la Lettonie, de la Lituanie, de la Hongrie, de Malte, de la Pologne, de la Slovénie et de la Slovaquie signé le 16 avril 2003 à Athènes - Annexes V à XIV [ Journal officiel L 236 du 23.09.2003]
Acte relatif aux conditions d'adhésion à l'Union européenne de la République tchèque, de la République d'Estonie, de la République de Chypre, de la République de Lettonie, de la République de Lituanie, de la République de Hongrie, de la République de Malte, de la République de Pologne, de la République de Slovénie et de la République slovaque, et aux adaptations des traités sur lesquels est fondée l'Union européenne - Protocole n° 6 relatif à l'acquisition de résidences secondaires à Malte [ Journal officiel L 236 du 23.09.2003]
Acte relatif aux conditions d'adhésion du Royaume de Norvège, de la République d'Autriche, de la République de Finlande et du Royaume de Suède et aux adaptations des traités sur lesquels est fondée l'Union européenne - protocole n° 2 sur les îles Åland [ Journal officiel n° C 241 du 29.08.1994]
Traité sur l'Union européenne - protocole n° 1 sur l'acquisition des biens immobiliers au Danemark [ Journal officiel n° C 191 du 29.07.1992]
SYNTHÈSE
L'article 56 du traité instituant les Communautés européennes inscrit la libre circulation des capitaux en tant que liberté fondamentale. Il vise à supprimer toutes les restrictions aux mouvements de capitaux pour que les citoyens européens puissent bénéficier pleinement des avantages du marché unique. Cependant, lors des adhésions successives de nouveaux États membres à la Communauté, des périodes transitoires d'une longueur variable en ce qui concerne la possibilité d'acquérir des biens immobiliers et/ou des terrains cultivés et zones de forêt dans un autre État membre ont été négociées. Il s'agit notamment des nouveaux États membres qui ont joint l'Union le 1er mai 2004 (Chypre, Estonie, Hongrie, Lettonie, Lituanie, Pologne, République tchèque, Slovaquie, Slovénie et Malte), mais aussi du Danemark et de la Finlande.
Les critères d'adhésion et les négociations
En effet, les négociations déterminent les conditions dans lesquelles chaque pays candidat deviendra membre de l'Union. Les États candidats doivent d'abord satisfaire aux critères de Copenhague, c'est-à-dire remplir les conditions politiques, économiques et juridiques suivantes :
* être un État de droit démocratique: ils doivent être des démocraties à institutions stables, qui garantissent la primauté du droit et les droits de l'homme, ainsi que le respect et la protection des minorités ;
* avoir une économie de marché : les États souhaitant adhérer à l'Union doivent avoir une économie de marché viable et être capables de faire face à la pression concurrentielle et aux forces du marché à l'intérieur de l'Union;
* avoir la capacité à assumer les obligations de l'adhésion : les candidats doivent notamment transposer l'acquis communautaire dans leur droit national et être capables de le mettre en œuvre. L'acquis communautaire est le corps législatif de l'Union. Il se compose de toutes les règles, législation et politiques communes.
La capacité de l'Union à assimiler de nouveaux membres tout en maintenant l'élan de l'intégration européenne constitue également un élément important pris en compte lors de chaque adhésion.
Les négociations clarifient les conditions selon lesquelles sous lesquelles aura lieu l'adhésion de chaque pays. Des périodes transitoires peuvent être agréées. Les négociations sont conduites dans le cadre de conférences intergouvernementales où participent les Etats membres et le pays candidat en question.. Le Conseil adopte les positions communes de l'UE, sur proposition de la Commission. Les États candidats nomment un négociateur en chef, supporté par une équipe d'experts, qui mène les négociations selon les positions formulées. Le Parlement européen est informé sur la marche des négociations et donne son approbation à l'adhésion qui en résulte. Les États membres ainsi que le pays candidat concerné doivent ratifier le traité d'adhésion selon leurs procédures internes respectives pour que celui ci puisse entrer en vigueur.
Les États qui sont membres depuis le 1er mai 2004
Les dix États membres qui ont rejoint l'Union le 1er mai 2004 ont négocié des périodes transitoires. Celles-ci sont inscrites sous la rubrique « libre circulation des capitaux » dans les annexes du traité d'adhésion :
* Chypre a obtenu une période de transition de cinq ans (à partir de la date d'adhésion) pour sa législation en vigueur au 31 décembre 2000 sur l'acquisition de résidences secondaires par des étrangers. ;
* L'Estonie, la Lettonie, la Lituanie et la Slovaquie ont négocié une période transitoire pour sept ans concernant l'acquisition des terres agricoles et de forêts. Les agriculteurs indépendants, ressortissants de l'UE, qui résident légalement depuis au moins trois ans dans ces pays et qui travaillent activement dans l'agriculture sont exclus de la restriction. La période transitoire pourra être prolongée de 3 ans au maximum si ces pays font valoir une clause de sauvegarde ;
* La Hongrie bénéfice d'une période de transition de cinq ans concernant l'acquisition de résidences secondaires. Les citoyens de l'UE et de l'Espace économique européen (EEE), qui résident légalement depuis au moins quatre années consécutives en Hongrie, sont exempts de la restriction. En outre, la Hongrie bénéficie d'une période de transition de sept ans pour l'acquisition des terres agricoles et de forêts. Les agriculteurs indépendants qui résident depuis au moins trois ans en Hongrie et qui travaillent activement dans l'agriculture sont exclus de la restriction. Il est possible de prolonger la période transitoire de 3 années au maximum si la Hongrie fait valoir une clause de sauvegarde ;
* La Pologne a négocié une période de transition de cinq ans concernant l'acquisition de résidences secondaires. Sont exemptés de cette restriction les citoyens de l'UE et de l'EEE qui résident légalement depuis au moins quatre années consécutives en Pologne. Il existe en outre une période transitoire de douze ans pour l'acquisition de terres agricoles et de forêts. Les agriculteurs indépendants de l'UE et de l'EEE qui résident et louent des terres légalement en Pologne depuis au moins trois ou sept années consécutives (selon la région) ne sont pas soumis à ces dispositions ;
* La République tchèque a négocié une période de transition de cinq ans pour l'acquisition des résidences secondaires par des citoyens de l'UE et de l'EEE qui ne résident pas en République tchèque. En ce qui concerne l'acquisition des terres agricoles et de forêts, elle appliquera des dispositions similaires à celles appliquées par l'Estonie, la Lettonie, la Lituanie et la Slovaquie ;
* La Slovénie peut recourir, en ce qui concerne le marché immobilier, pour une durée maximale de sept ans à la clause de sauvegarde générale telle que prévue dans l'article 37 du traité d'adhésion. Cette clause de sauvegarde économique générale (normalement valable jusqu'à trois années seulement après l'adhésion) vise à atténuer les conséquences d'un éventuel choc économique ou concurrentiel dans certains secteurs ou certaines régions en raison de l'adhésion.;
* Malte a négocié un protocole spécifique, faisant partie du traité d'adhésion. Il s'agit du protocole n° 6 relatif à l'acquisition de résidences secondaires à Malte. Malte pourra continuer à appliquer les restrictions prévues par sa législation nationale en matière d'acquisition de résidences secondaires par des citoyens européens qui n'ont pas résidé légalement à Malte pendant une période d'au moins cinq ans.
Les pays candidats : la Bulgarie et la Roumanie
Le Traité d'adhésion de la Bulgarie et la Roumanie va être signé en avril 2005 et son entrée en vigueur est prévue pour janvier 2007. En ce qui concerne les mouvements de capitaux, les deux pays bénéficieront d'une période transitoire de 5 ans pour l'acquisition de résidences secondaires par les citoyens non résidents de l'UE et de l'EEE. Une période transitoire de sept ans au maximum est prévue pour l'acquisition des terres agricoles et de forêts. Cette dernière ne s'appliquera pas aux agriculteurs indépendants résidant dans les deux pays.
Les pays scandinaves : le Danemark et la Finlande (les îles Åland)
Le protocole n° 1 sur l'acquisition des résidences secondaires au Danemark fait partie du traité sur l'Union européenne. Il stipule que le Danemark peut maintenir malgré les dispositions du traité sur la libre circulation des capitaux la législation nationale en vigueur sur l'acquisition des résidences secondaires. Cependant, il faut mettre en évidence que toute discrimination en raison de la nationalité est strictement interdite selon l'article 12 du traité. Un citoyen européen qui réside au Danemark peut ainsi acquérir dans les mêmes conditions qu'un Danois une résidence secondaire. Par contre, un Danois qui ne réside pas au Danemark est soumis aux même conditions que tout autre citoyen européen résidant en dehors de ce pays. En bref, les nationaux ne doivent pas bénéficier d'un traitement de faveur dans leur État membre.
La Finlande a la souveraineté sur les îles Åland qui jouissent d'un statut spécial en droit public international, jouissant d'une autonomie relative telle que négociée dans le cadre de la Société des Nations en 1921. Le protocole n° 2 qui fait partie du traité d'adhésion de la Finlande stipule que les dispositions du traité CE s'appliquent avec certaines dérogations. Ainsi, les îles Åland peuvent maintenir les dispositions nationales en vigueur au 1er janvier 1994 en ce qui concerne, entre autres, les restrictions imposées aux personnes physiques et morales souhaitant d'acquérir et de détenir des biens immobiliers sans la permission des autorités compétentes insulaires. Cette acquisition de propriété devrait se faire sur une base non discriminatoire. La Finlande doit garantir que le même traitement sera réservé à toutes les personnes physiques et morales des États membres dans les îles Åland.
2 Quel est le prix d'un appartement standard à Prague par exemple ?
Peut-on le comparer au prix d'un appartement semblable dans les capitales européennes ? Expliquons donc, tout d'abord, ce qu'est un appartement standard. La définition de l'appartement standard tchèque est la suivante : un appartement appartenant à une personne physique ou à une coopérative, de première catégorie, donc avec le chauffage central par exemple, d'une superficie habitable de 70 m2, avec un amortissement de 40 %. A Prague, vous le paierez dans les 50 000 euros. A Bratislava, capitale de la Slovaquie, il sera de 10 000 euros moins cher, mais à Varsovie, il sera presque deux fois plus cher, à Berlin plus de deux fois plus cher et à Vienne presque trois fois plus cher. Dans les grandes villes, en dehors des capitales, les prix sont plus bas, naturellement. Le même appartement standard vous reviendra dans les 30 000 euros à Brno, en Moravie, un peu moins à Trencin, ville de Slovaquie, mais deux fois plus cher à Cracovie et trois fois plus cher à Dresde.
3 Quelles sont les localités les plus chères en matière d'immobilier, en République tchèque?
Naturellement, la capitale Prague, surtout son centre, mais aussi certains arrondissements, le 6ème, le 5ème, par exemple. En plus de cela, il faut compter dans les localités chères, les environs de Prague aussi, surtout les communes de la banlieue du sud et du sud-ouest. Disons que c'est un peu comme à Paris, avec la banlieue ouest, par exemple. A Prague, les logements et l'immobilier en général sont chers, tout comme à Brno, Zlin, Strakonice, en Moravie, à Plzen, Ceske Budejovice ou Hradec Kralove, en Bohême. Il faut ajouter à ces régions, le triangle des villes d'eau de la Bohême de l'ouest, donc Karlovy Vary, Marianske Lazne et Frantiskove Lazne, la région de Liberec, en Bohême du nord. D'un autre côté, les prix les plus bas se trouvent en Moravie du nord, dans la région industrielle d'Ostrava, fortement touchée par le chômage, mais aussi en Moravie du sud, une région plutôt connue pour son agriculture et sa viticulture.
En fin de compte, on peut dire que le prix de l'immobilier est beaucoup plus élevé en Europe de l'ouest ou même en Pologne, par exemple, qu'en Tchéquie. Une constatation qui est valable, dans le cas où le prix d'un logement à Paris en euro est comparé à celui du même logement à Prague. La comparaison devient bancale, à partir du moment où l'on commence à comparer, aussi, les revenus. On constate que les revenus du Tchèque moyens sont bien inférieurs à ceux du Français moyen. Le salaire moyen tchèque tourne autour des 500 euros, mais bon nombre de Tchèques ne le touchent pas. Faites donc la comparaison. Les experts le savent et affirment : Les prix de l'immobilier augmentent, depuis l'adhésion de la Tchéquie à l'Union, mais seulement dans la mesure où augmentent les revenus.
4 Comment acheter un bien immobilier ?
Les étranger doivent constituer une société.
Dans le cas d’une opération d’investissement en République tchèque, il est possible de recourir aux formes juridiques suivantes :
# société anonyme (en abrégé : « akc.spol » ou « a.s. »)
# société a responsabilité limitée (en abrégé « spol.s r.o. » ou « s.r.o. »)
# société en nom collectif (en abrégé « v.o.s.)
# société en commandite simple (en abrégé « kom.spol. » ou « k.s. »)
La société anonyme
Une société anonyme peut être fondée par au moins une personne morale, ou au moins deux personnes physiques. La raison sociale de cette société doit comporter la mention « société anonyme » ou l’abréviation « akc.spol . » ou « a.s. ». Le capital social doit atteindre au moins 2 millions CZK, dans le cas d’une société fondée a partir d’une offre publique d’achat au moins 20 millions CZK. Le contrat de fondation (éventuellement l’acte de fondation) doit porter mention des données suivantes :
# l’entreprise, son siège, l’objet de son activité
# le capital social
# le nombre d’actions et leur valeur nominale, la forme sous laquelle elles seront émises, de même que leur désignation ; s’il s’agit d’actions nominatives ou au porteur, éventuellement le nombre d’actions nominatives et le nombre d’actions au porteur. Dans le cas d’émission d’actions de diverses formes, il est nécessaire d’indiquer leur désignation, en y joignant la description des droits qui en découlent, éventuellement une mention des limites de cessibilité des actions nominatives.
# le nombre d’action souscrites par le fondateur, leur prix d’émission, le mode et le délai de paiement du prix d’émission et sous quel dépôt ce prix sera payé
# le remboursement par apport en nature : détermination de l’objet de l’apport, nombre, valeur nominale, aspect, forme et genre d’actions qui seront émises sur cet apport en nature
# valeur approximative des coûts relatifs a la fondation de la société
# projet des statuts
La société est créée au jour de son immatriculation au Registre du commerce. La demande d’immatriculation doit être présentée au Registre du commerce dans un délai de 90 jours a compter de la création de la société.
La société a responsabilité limitée
La société a responsabilité limitée peut être créée par une seule personne ; le nombre de ses associés est limité a cinquante. La raison sociale de la société doit contenir la désignation « société a responsabilité limitée » ou l’abréviation « spol. s r.o. » ou « s.r.o. ». Le montant du capital social doit atteindre au minimum 200 000 CZK ; le montant de l’apport d’un associé au minimum 20 000 CZK ; le montant d’un apport doit être divisible par mille. Lors de la création par un associé unique, le versement total de l’apport est exigé. Il faut aussi tenir compte du fait que la société a associé unique ne peut pas créer a elle seule une autre société, ou devenir associé unique d’une autre société. En outre, une personne physique peut être associé unique d’au plus trois autres sociétés a responsabilité limitée. Le contrat social (éventuellement l’acte de fondation) doit contenir :
# la firme et le siège de la société
# la désignation des associés (firme, siège, domicile, nom)
# l’objet de son activité
# le montant du capital social, le montant de l’apport de chaque associé et la forme de paiement de l’apport
# le nom, domicile et numéro d’identité nationale, éventuellement la date de naissance des gérants
La société en nom collectif
La société en nom collectif est une société ou au moins deux personnes se livrent a une activité entrepreneuriale en commun et répondent - en commun et de façon indivisible - des engagements de la société par tout leur avoir. La raison sociale de la société doit contenir la désignation « société en nom collectif » ou l’abréviation « v.o.s. ». L’associé répond également des engagements de la société qui se sont produits avant son entrée dans la société. Naturellement, ledit associé a droit en cas de paiement de créances données au remboursement des frais apparus envers les associés tiers. Il ne répond pas des créances envers la société apparues après terminaison de sa participation a la société.
La société en commandite simple
Sous le terme de société en commandite simple, le Code de commerce tchèque désigne une société ou un ou plusieurs associés répondent des engagements de la société au montant de leur apport non versé enregistré au Registre du commerce (commanditaires) et un ou plusieurs associés répondent par tout leur avoir (commandités). La société en commandite est ainsi une société mixte qui possède a la fois les caractéristiques d’une société de personnes et celles d’une société de capitaux. La raison sociale de cette société contient la désignation « société en commandite simple », ou simplement l’abréviation « kom.spol. » ou « k.s. » . Lorsque la raison sociale contient le nom du commanditaire, celui-ci répond des engagements de la société comme commandité. Seuls les commandités sont habilités à diriger la société. Dans les autres affaires, ce sont les commandités qui décident en commun avec les commanditaires dans le cadre des votes, sauf dispositions contraires des statuts de la société.
L’apport minimal d’un commanditaire s’élève a 5 000 CZK. L’apport du commanditaire est inscrit au Registre du commerce. Dans le contrat commun, il est enjoint aux commanditaires de régler leur apport dans un délai concret ; autrement, ils doivent verser leur apport dans les plus brefs délais après la création de la société, éventuellement après que leur entrée dans la société ait pris effet. En principe, un commanditaire n’est pas habilité à quitter la société. Le début d’une procédure d’insolvabilité envers la propriété d’un commanditaire ou une procédure analogue entamée par décision d’un tribunal n’entraînent aucun prétexte de dissolution de la société ; cependant, sa participation a la société prend ainsi fin. La société n’est pas dissoute par le décès d’un commanditaire ; sauf dispositions contraires du contrat social, sa part revient à son héritier.
En outre, dans le cadre de son entrée dans l’Union européenne, la République tchèque a négocié des dispositions transitoires concernant l’acquisition de biens immobiliers par des personnes étrangetés. Ces dispositions sont incluses en grande partie dans l’annexe V a l’accord d’adhésion a l’Union européenne. Il découle de ces dispositions que lesdites limitations réglant l’acquisition de résidences secondaires pourront demeurer en vigueur jusqu’au 30 avril 2009 et, dans les cas d’acquisition de terrains agricoles et de forets, jusqu’ au 30 avril 2011. Un autre aspect concernant l’acquisition de biens immobiliers en République tchèque et dont il faut tenir compte est la question des restitutions, le financement et l’assurance du bien immobilier, de même que la régulation du loyer.
De point de vue fiscal sont importants les changements planifiés concernant la taxe sur la valeur ajoutée, l’impôt sur le transfert de la propriété et l’impôt sur le revenu. Si l’investissement est réalisé par une société de capitaux, il faut tenir compte du fait que le montant actuel de l’impôt sur le revenu des personnes morales (montant de 28 %) devrait peu a peu baisser jusqu’à 24 % (2005 : 26 %, 2006 : 24 %). En cas de pertes initiales - typiques pour les investissements dans l’immobilier - il est nécessaire de rappeler que la perte non remboursée des années précédentes peut être revendiquée tout au plus dans un délai de 5 ans.
En particulier, les investissements par l’intermédiaire de sociétés de capitaux pourront à l’avenir profiter de l’application de la directive de l’Union européenne réglant le système commun d’imposition des sociétés mères et des filiales des différents pays membres qui éliminera, à partir du 1er mai 2004 - après la réalisation des conditions déterminées - l‘imposition de la distribution des bénéfices (dividendes) par un impôt retenu a la source Jusqu'à présent, seul le transfert d’immeuble relevait de la taxe sur la valeur ajoutée tant que cet immeuble n’était pas achevé, ou tant que ce transfert ne se réalisait pas dans un délai de deux ans a compter de la réception des travaux ou l’acquisition du bien immeuble. Dans ce cas, le montant de l’impôt est de 5 %. Le taux réduit de la T.V.A. est mis en valeur lorsque les travaux sont en cours.
Il est à noter ici que, dans le cadre de l’adoption de la nouvelle loi relative à la taxe sur la valeur ajoutée conformément a l’harmonisation avec la 6e directive de l’Union européenne, quelques changements seront effectués. Le transfert des immeubles et les activités du bâtiment relèveront en principe du taux d’imposition de 22 %, à l’exception du transfert d’une maison d’habitation ou familiale et des activités liées ont la construction de nouveaux logements qui - jusqu’en 2007 - devraient relever du taux réduit de 5 %. La location d’un bien immeuble demeurera, même a l’avenir, exonérée de la taxe sur la valeur ajoutée. En cas d’option, le montant de l’impôt a déjà été élevé, à partir du 1er janvier 2004, de 5 a 22 %. En relation avec l’impôt sur le transfert d’un immeuble, il faut noter que l’assiette de l’impôt est la valeur supérieure du prix de vente et du prix courant déterminé par un expert. Le montant de l’impôt exigible est de 3 % et l’obligation d’acquitter l’impôt incombe au vendeur.
Il reste encore a remarquer qu’en relation avec l’entrée de la République tchèque dans l’Union européenne, on pourra s’attendre à une réduction des risques et des imprécisions liés à l’investissement dans l’immobilier, ce qui renforcera l’attrait exercé par la République tchèque. Si, parallèlement a ces aspects fiscaux, on parvient à régler d’une manière analogue les questions concernant la forme et le financement de l’achat de biens immeubles, ceci accentuera nettement l’attrait pour l’investissement dans l’immobilier en République tchèque.
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